martes 12 de diciembre del 2017
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DIAGNÓSTICO

Diagnóstico Hábitat

Por La Fábrica Porteña
09-04-2015

Mercado de alquileres sin regulación

 

“Estamos trabajando para construir una Ciudad en la que los jóvenes puedan concretar sus sueños”. Mauricio Macri

 

La Ciudad de Buenos Aires vive en los últimos años un proceso de inquilinización de sus habitantes. Ante los aumentos exponenciales del precio del suelo en la Ciudad, cada vez más hogares optan por el alquiler como alternativa a la compra de una vivienda. De esta manera, la tasa de inquilinos, que rondaba el 27% en 2004, hoy supera el 33%. La gran mayoría de los porteños conoce, directa o indirectamente, los abusos que existen por parte de las inmobiliarias: las comisiones ya no son un mes de alquiler, sino dos, o incluso tres; las garantías que no son de capital generalmente no son aceptadas; el monto del depósito también es cada vez más alto y las actualizaciones pueden darse cada seis meses. Estas exigencias resultan en un mercado de alquileres cada vez más caro y excluyente. A pesar de esto, la Ciudad de Buenos Aires continúa hoy sin contar con un marco legal que regule este mercado, con implicancias directas sobre un derecho reconocido por la propia Constitución de la Ciudad, como el derecho a la vivienda. Frente a esta realidad, el GCBA decidió poner en marcha el programa “Alquilar se puede”. La iniciativa, de perfil asistencialista y de excepción, no altera las reglas de juego del mercado formal de inmuebles ni corrige la asimetría existente entre el inquilino y el dueño. La propuesta busca endeudar a las familias que buscan acceder a una vivienda digna con el objetivo de mantener el negocio millonario de las inmobiliarias.

Asimismo, las condiciones existentes para poder aplicar al programa restringen la población potencialmente beneficiaria a familias jóvenes y de pocos integrantes. El beneficiario no puede ser mayor de 35 años, y el alquiler mensual no puede superar los 4700$, ni el 30% de los ingresos mensuales declarados. Esto supone que, por ejemplo, para un hogar con ingresos mensuales de 10.000 pesos, el alquiler no podría superar los 3000 pesos. Así, los hogares beneficiarios que necesiten una vivienda con más de dos cuartos, difícilmente puedan acceder a esta ayuda.

 

Acceso a una vivienda propia y digna

 

“Esto se suma a lo que estamos haciendo en las villas de la Ciudad, donde por un lado, estamos saldando la deuda histórica de la integración de las mismas al tejido urbano con inclusión social”. Mauricio Macri

 

Entre 2001 y 2010, la cantidad de personas que reside en asentamientos porteños subió más del 52%. A su vez, el último Censo reveló que el 6,2% de los hogares son deficitarios (incluye a alquiler en piezas u hoteles, inquilinatos, ranchos y casillas). En el 2001, en plena crisis económica este porcentaje era 4,2%. Las villas han crecido por la atracción de población que supuso el dinamismo económico, pero no puede desconocerse la inexistencia de políticas habitacionales tendientes a “absorber” dicha población generando las condiciones para que puedan acceder a una vivienda digna en la Ciudad de Buenos Aires. Doce de cada cien hogares viven en la informalidad, ya sea por no tener el título de propiedad, contrato de alquiler o no respetar las normativas urbanas propias del lugar. A esta vulnerabilidad debe sumarse el tipo de población que habita en dichas condiciones: La mitad de las personas que habitan este tipo de viviendas tienen 50 años o más y un cuarto de esa población tiene más de 65 años. En un contexto en el que el Gobierno local no interviene el mercado, la solución para los más pobres es el hacinamiento. Éste creció de 4,3% en 2001 a 10,2% en 2010 alcanzando a casi 117 mil hogares. Este crecimiento implica que en una década hubo más de 72 hogares nuevos con hacinamiento por cuarto. A su vez, en el mismo período el hacinamiento por cohabitación (hogares con varias familias) se cuadriplicó de 27 mil (o 2,7%) a 109 mil (o 9,6%) hogares.Esta situación contrasta con el boom inmobiliario que ha vivido la Ciudad luego de la crisis de 2001, principalmente como resultado de inversiones provenientes del excedente generado por la exportación de commodities. De acuerdo a los datos provenientes de la Dirección General de Obras y Catastro del GCBA, entre 2001 y 2014 la superficie total edificada aumentó un 11% cuando en el mismo período la población aumentó menos del 5%. En concreto, en 2001, había 220 millones de metros cuadrados edificados, en 2014 trepó a 244 millones. La política del GCBA frente a esta realidad ha consistido básicamente en transferir los títulos de propiedad a los ocupantes desentendiéndose de las inversiones y el trabajo que supone una transformación integral y participativa de los barrios informales. La adjudicación de la titularidad de la vivienda, sin el aporte de las Mesas Participativas de Urbanización ni las intervenciones urbanas apropiadas que garanticen el acceso a la Ciudad obligan a esos “nuevos propietarios” a malvender su hogar y emigrar de la jurisdicción. Asimismo, el GCBA se ha dedicado a realizar pequeñas obras de “mejoramiento del espacio público” en villas y asentamientos, siguiendo el ejemplo del “urbanismo social” surgido en Medellín. El gobierno porteño le ha dado grande visibilidad a este tipo de acciones, a pesar de que lejos están de mejorar sustancialmente la vida de la población. Un ejemplo que muestra esta realidad es el Barrio Ramón Carrillo donde habitan más de 2.500 familias. En agosto de 2013, ante el abandono estatal, la Justicia obligó al GCBA a realizar mejoras al detectar serias deficiencias cloacales, presencia de mercurio en el suelo y basurales a cielo abierto entre otros problemas de infraestructura. Unos meses más tarde y sin haber resuelto la situación de fondo, la SECHI adjudicó la construcción de una cancha de fútbol en el lugar por 2 millones de pesos.

 

“El sueño de una vivienda propia ya es una realidad”. Mauricio Macri

 

El Presupuesto destinado a resolver la problemática habitacional es sistemáticamente desfinanciado por el GCBA mediante 3 mecanismos concretos: Cada vez se sancionan menos fondos; el poco dinero asignado no es utilizado, se subejecuta, y se le transfieren fondos a organismos como la Unidad de Gestión Intervención Social, más orientados a “administrar” los barrios informales, que a modificarlos estructuralmente. Los números oficiales son elocuentes. El porcentaje del Presupuesto sancionado para Vivienda sobre el total ha caído de 3,5% en 2007 a 2,1% en 2014 y 2,4% en 2015. Para 2015, el aumento del presupuesto destinado programa “Viviendas Con Ahorro Previo” ha sido inferior al 19%, por debajo de la inflación estimada por el mismo Presupuesto. El programa “Mejor Vivir”, que financia soluciones habitacionales, mantiene exactamente el mismo presupuesto que en 2013: apenas $1,3 millones. El programa “Reintegración, Integración Y Transformación De Villas”, camino a desaparecer, no alcanza al millón de pesos su crédito de sanción.

 

Desigualdades territoriales

 

“Hemos avanzado mucho. En estos cinco años redujimos la diferencia del valor de la tierra entre el norte y el sur de 3 veces, a casi 2 veces. Esto es el resultado de la inversión pública, la planificación del Estado y el empuje de los vecinos del sur que volvieron a revitalizar barrios enteros.” Mauricio Macri

 

El aumento del valor del suelo no debería ser nunca un fin en sí mismo para la política pública urbana. En todo caso, podría ser el resultado de inversiones públicas en transporte, vivienda y espacio público que mejoren las condiciones relativas de localización de determinadas viviendas y comercios, aumentando su valor en el mercado. En efecto, dichos aumentos pueden darse en el valor de los inmuebles, pero también de los alquileres o en el propio costo de vida. Una política urbana integral e inclusiva debería dar cuenta de dichos aumentos, para atenuar los eventuales procesos de expulsión vía mercado. Por el contrario, el gobierno porteño los promueve. Debido a la no intervención y planificación estatal, se consolida la diferencia entre la zona Sur y la zona Norte de la Ciudad. El último Censo mostró que había 21.214 hogares sin cloacas, un 22.9% más que en 2001. Los valores más altos se concentran en las comunas 8 con 2.599 hogares, la comuna 4 con 2.596 hogares, y comuna 1 con 1.708 hogares. No es extraño que las comunas con menos hogares sin cloacas, son la 13, 6 y 14, ubicadas en el centro-norte de la CABA. Al analizar la cantidad de viviendas conectadas al agua de red es posible advertir que la situación ha empeorado. Entre 2001 y 2010 la cantidad de viviendas desconectadas aumentó un 21,4% hasta alcanzar a 4.651 hogares. La desigualdad territorial también está presente en este caso, las comunas 8, 4 y 1 son las más desfavorecidas. Por ejemplo, en la comuna 8 552 hogares no cuentan con éste servicio, en la comuna 4 517 hogares y en la comuna 1 1.080 hogares. Las comunas con menos hogares sin agua de red se ubican en la comuna 13 y 11. En relación a la conexión de gas, el Censo de 2010 mostró que hay 89.886 hogares sin gas de red, un 46,5% más que en 2001. Si se analiza por Comunas es posible advertir que en la 8, el 36.4% de los hogares, es decir, 21.172 familias no cuentan con gas de red en sus viviendas. En la comuna 4 representa al 22.1%, 16.889 hogares y en la comuna 1, el 17%, 14.361 hogares. Las comunas 6 y 11 son las que menos hogares en esa condición tienen.

 

Análisis presupuestario

 

Para el año 2015, el Presupuesto destinado a la finalidad-función Vivienda representa el 2,45% del presupuesto total del GCBA.

 

  Presupuesto total CABA sancionado(en absolutos) Presupuesto del área sancionado por finalidad(en absolutos)
2007 $ 9.394.776.000 $ 337.647.475
2008 $ 13.103.591.570 $ 481.318.285
2009 $ 16.755.745.427 $ 578.378.056
2010 $ 18.039.387.874 $ 475.488.393
2011 $ 22.515.326.970 $ 641.559.144
2012 $ 32.905.436.924 $ 1.010.513.513
2013 $ 40.698.362.585 $ 1.263.711.862
2014 $ 59.501.674.240 $ 1.274.529.874
2015 $ 85.680.607.511 $ 2.080.872.723

Fuente: Elaboración propia en base a información oficial.

 

En el siguiente cuadro es posible advertir cómo ha retrocedido el gasto en la problemática habitacional desde la asunción de la gestión macrista.

 

  Peso de la finalidad sancionada sobre el total (en %)
2007 3,59
2008 3,67
2009 3,45
2010 2,64
2011 2,85
2012 3,07
2013 3,11
2014 2,14
2015 2,43

Fuente: Elaboración propia en base a información oficial.

 

Sin embargo, la realidad es aún más crítica al comparar el presupuesto que efectivamente se destinó a Vivienda. Todos los años, el GCBA le quita fondos a las partidas que tratan la problemática habitacional para desviarlos a cuestiones que amerita más relevantes. La diferencia entre ambas curvas muestra no solo el incumplimiento del GCBA a las Leyes de Presupuesto sino que también evidencian la deliberada intención de desfinanciar estas políticas provocando el colapso habitacional actual.

 

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Una de las primeras medidas adoptadas por la gestión macrista fue la atomización de las políticas de vivienda como resultado de la transferencia de funciones del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) a la Corporación Buenos Aires Sur (CBAS), a la Unidad de Gestión e Intervención Social (UGIS), a la Dirección General de Atención Inmediata del Ministerio de Desarrollo Social, a la Unidad Ejecutora de la ex AU3 del Ministerio de Desarrollo Urbano, a la Secretaría de Hábitat e Inclusión Social del Ministerio de Desarrollo Económico y al Ministerio de Ambiente y Espacio Público. Este desmembramiento del IVC produjo una enorme fragmentación –orgánica pero también territorial- de las políticas y programas orientados a atender a la población porteña con dificultad de acceso a la vivienda.

 

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